LOCATAIRES DE LOCAUX COMMERCIAUX FERMES : VOUS POURRIEZ NE PAS AVOIR A PAYER VOS LOYERS !!!

L'impossibilité d'exploiter les lieux loués en raison de la fermeture des commerces pendant le confinement peut être assimilable à la perte fortuite du local prévue par l'article 1722 du Code civil. Le locataire peut donc être libéré de l'obligation de payer le loyer durant cette période.

Selon les dispositions de l'article 1722 du Code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le locataire peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail.

Dans une récente affaire, il a été jugé que l'impossibilité juridique d'exploiter les lieux loués, résultant d'une décision des pouvoirs publics, est assimilable à la perte envisagée par l'article 1722 du Code civil, laquelle a pour effet de libérer le locataire de l'obligation de payer le loyer tant qu'il ne peut pas jouir des locaux.

Cette décision vient confirmer une position constante de la Cour de Cassation qui admet que la perte par cas fortuit ne soit pas uniquement de nature matérielle mais puisse être « juridique »  et consister dans l'impossibilité pour le locataire de jouir complètement du local loué. Il a par exemple été jugé qu'il y avait perte totale du bien loué en cas d'interdiction administrative d'exploiter une salle de cinéma où les conditions de sécurité du public ne sont plus assurées (Cass. com. 19-6-1962 : Bull. civ. III n° 323) ou en cas d'interdiction d'exploiter un commerce situé dans un périmètre de rénovation urbaine résultant d'une disposition légale (Cass. 3e civ. 12-5-1975 n° 73-14.051 : Bull. civ. III n° 161).

Selon les dispositions de l'article 1722 du Code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le locataire peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail.

Dans une récente affaire, il a été jugé que l'impossibilité juridique d'exploiter les lieux loués, résultant d'une décision des pouvoirs publics, est assimilable à la perte envisagée par l'article 1722 du Code civil, laquelle a pour effet de libérer le locataire de l'obligation de payer le loyer tant qu'il ne peut pas jouir des locaux.

Cette décision vient confirmer une position constante de la Cour de Cassation qui admet que la perte par cas fortuit ne soit pas uniquement de nature matérielle mais puisse être « juridique »  et consister dans l'impossibilité pour le locataire de jouir complètement du local loué. Il a par exemple été jugé qu'il y avait perte totale du bien loué en cas d'interdiction administrative d'exploiter une salle de cinéma où les conditions de sécurité du public ne sont plus assurées (Cass. com. 19-6-1962 : Bull. civ. III n° 323) ou en cas d'interdiction d'exploiter un commerce situé dans un périmètre de rénovation urbaine résultant d'une disposition légale (Cass. 3e civ. 12-5-1975 n° 73-14.051 : Bull. civ. III n° 161).

C'est la première fois, depuis mars 2020, qu'un tribunal se prononce ainsi du fait des restrictions sanitaires liées à l'épidémie de Covid-19.

Reste toutefois à déterminer si la Cour de cassation validera ce raisonnement...